美國(guó)較大EB5項(xiàng)目被爆拖延還款

2020年6月10日，美國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)媒體therealdeal（TRD）報(bào)道，史上較大的EB-5項(xiàng)目－哈德遜廣場(chǎng)（HudsonYards)，拖延還款。

根據(jù)TRD的報(bào)道，上周瑞聯(lián)集團(tuán)(RELATED)給該項(xiàng)目一期的投資人發(fā)信，解釋該項(xiàng)目面臨一系列的挑戰(zhàn)，包括項(xiàng)目延期、預(yù)算超標(biāo)，當(dāng)前在公寓市場(chǎng)上所遭受的“前所未有的困難”，以及旗艦租戶NeimanMarcus申請(qǐng)破產(chǎn)等影響。因此，開發(fā)商決定當(dāng)前不進(jìn)行還款。

哈德遜城市廣場(chǎng)（HudsonYards）是繼建造洛克菲勒中心以來紐約歷史上較大的開發(fā)項(xiàng)目。瑞聯(lián)集團(tuán)(RELATED)不僅要在寸土寸金的曼哈頓島蓋一棟現(xiàn)代化高層，而是要在曼哈頓島西岸建造一片新的商業(yè)區(qū)，其中包含住宅、辦公、學(xué)校、公園、酒店以及購物中心。

該項(xiàng)目占地28英畝（170畝），將包括1,700萬平方英尺（158萬平方米）的商業(yè)和住宅空間、5棟頂尖寫字樓、100多家商店、一系列餐廳、約5,000位居民、一個(gè)獨(dú)特的文化中心、14英畝（5.7公頃）的公共開放空間、一個(gè)750人的公立學(xué)校以及一個(gè)Equinox品牌的豪華賓館，這些都為居民、在此上班的員工以及訪客提供了齊全的配套設(shè)施以及便利的交通。

哈德遜城市廣場(chǎng)的開發(fā)將會(huì)創(chuàng)造大量建筑工作崗位，當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目完工后，每天將會(huì)有65,000人在這里工作、居住或者參觀。

哈德遜城市廣場(chǎng)也是美國(guó)投資移民歷史上較具影響力的標(biāo)桿項(xiàng)目。全美較大的EB-5投資項(xiàng)目，EB-5市場(chǎng)份額到達(dá)三分之一，海外融資高達(dá)8億美元。

先如今較大EB-5投資項(xiàng)目出現(xiàn)拖延還款問題，大家比較擔(dān)心到底是大項(xiàng)目放心還是小項(xiàng)目靠譜？該如何甄選EB-5投資移民項(xiàng)目？

下面為投資人分享和解析美國(guó)投資移民EB-5項(xiàng)目甄選秘笈。

投資項(xiàng)目的地點(diǎn)是否很重要？

一般來說，投資人很自然地會(huì)被吸引到像紐約、華盛頓等大城市。這很能令人理解，畢竟大多數(shù)投資項(xiàng)目是地產(chǎn)項(xiàng)目，而地產(chǎn)項(xiàng)目地段非常重要。但如果我們考慮到投資移民是以項(xiàng)目的回報(bào)和實(shí)現(xiàn)較終的移民目標(biāo)為基礎(chǔ)，那么地段并不重要。項(xiàng)目可以設(shè)立在一個(gè)非常理想的地段，比如紐約，但并不代表這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)成功。紐約市的項(xiàng)目也有出過問題的。因此紐約市的項(xiàng)目不應(yīng)該是投資人其中需要考慮的項(xiàng)目。

考慮到信貸風(fēng)險(xiǎn)，很多投資人其實(shí)更傾向于投資到更小型的項(xiàng)目和更小型的市場(chǎng)，來確保項(xiàng)目的完成。當(dāng)然對(duì)于酒店項(xiàng)目，因?yàn)樗男袠I(yè)特點(diǎn)，地點(diǎn)確實(shí)重要。但其實(shí)重中之重應(yīng)該是一個(gè)投資項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。

為保障投資項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，是否選擇一個(gè)有名氣或者大型的開發(fā)商能更有效的確保項(xiàng)目完成和項(xiàng)目的質(zhì)量？

項(xiàng)目開發(fā)商的規(guī)模不一定重要，但經(jīng)驗(yàn)卻非常重要。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)指的是一個(gè)開發(fā)商在他所在市場(chǎng)上的運(yùn)作能力——這可以代表財(cái)政能力，但更多意味著的是經(jīng)驗(yàn)。我們要盡量去選擇那些有更多相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并有成功經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。

EB-5的投資人除了關(guān)心是否達(dá)到移民目的的問題（是否可以拿到綠卡），也同樣應(yīng)該關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)的問題，也就是資金回籠的可能性。以下是幾個(gè)投資者需要考量的幾個(gè)方面：

(1)主辦方是否會(huì)完成項(xiàng)目建設(shè)：項(xiàng)目中可包括一些保障項(xiàng)目實(shí)施的內(nèi)容，如完工擔(dān)保，涉及建筑項(xiàng)目的可以要求分包商購買子保險(xiǎn)以規(guī)避工期延遲或者額外費(fèi)用。

(2)項(xiàng)目的運(yùn)作是否可以支持項(xiàng)目在完成時(shí)必須承擔(dān)的債務(wù)：要了解項(xiàng)目的資金狀況是否可以支撐開發(fā)商所承擔(dān)的負(fù)債。這涉及到基本的信用分析和獨(dú)立的盡職調(diào)查。投資人應(yīng)該做獨(dú)立的調(diào)查研究，以確保了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，通過這種方式投資人也可以預(yù)測(cè)現(xiàn)金流向。

(3)EB-5的資金是否在資本結(jié)構(gòu)中處在合理的位置。

(4)項(xiàng)目是否滿足EB-5標(biāo)準(zhǔn)使投資人獲得綠卡。

什么是資本結(jié)構(gòu)？

資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)在融資時(shí)由不同渠道籌集的資金之間的構(gòu)成和比重關(guān)系。一般分為債務(wù)資本和股權(quán)資本。債務(wù)資本比如優(yōu)先債（高級(jí)債）和夾層債務(wù)。股權(quán)資本比如優(yōu)先股和普通股。簡(jiǎn)單來講，資本結(jié)構(gòu)決定了誰擁有哪些資產(chǎn)和收入，在破產(chǎn)的情況下，資本結(jié)構(gòu)決定了某些人擁有優(yōu)先還款的權(quán)利或者接管或清算資產(chǎn)的權(quán)力。所以了解自己的投資資金在資本結(jié)構(gòu)中的位置非常重要，因?yàn)檫@基本決定了如果出現(xiàn)問題，投資人是否能回籠資金。

EB-5一般什么處于什么位置？到哪個(gè)位置風(fēng)險(xiǎn)較高？

這取決于具體的項(xiàng)目。有的開發(fā)商可能將投資移民的資金放在股權(quán)里。他們也許把投資移民資金稱做夾層債務(wù)，總的來說EB-5資金在資金結(jié)構(gòu)越頂端位置風(fēng)險(xiǎn)越大，比如如果EB-5資金被放到90%以上的位置，那么這個(gè)項(xiàng)目如果虧損10%的資金，EB-5的資金將會(huì)首先個(gè)被虧損掉。

對(duì)投資人來說，在有風(fēng)險(xiǎn)的前提下，如何盡量讓風(fēng)險(xiǎn)降到較低？

作為投資人要了解項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)也就是不同層次的融資來源，確保EB-5投資的資金用在應(yīng)該用的地方。許多EB-5投資人喜歡投資移民的資金在資本結(jié)構(gòu)中只占一小部分。他們只關(guān)心項(xiàng)目是否能完成和是否能創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，從而獲得綠卡，而不將自己的資金看做融資的一部分。但是即使EB-5的資金只占項(xiàng)目總投資的一小部分，也并不代表它一定安全，重要的還是要看它在整個(gè)資金結(jié)構(gòu)中的位置。

還有一點(diǎn)需要提醒投資人的是，在EB-5項(xiàng)目中以參股方式投資的項(xiàng)目很少回報(bào)投資人。股權(quán)投資中有太多需要投資人冒險(xiǎn)的變數(shù)。EB-5投資人是股東中很小的一部分，他們沒有能力對(duì)公司進(jìn)行破產(chǎn)清算施壓，所以對(duì)投資人來說也就很難回收資金。

投資人應(yīng)該盡量確保自己在資金結(jié)構(gòu)中不是排在較后一位。選擇一個(gè)即便項(xiàng)目失敗也具有足夠資產(chǎn)來保障投資人利益的項(xiàng)目。不要把自己放在一個(gè)完全沒有追索權(quán)或無法收取抵押物的位置上。也就是不要將自己置于項(xiàng)目失敗時(shí)有很大可能什么都得不到的位置上。即使項(xiàng)目失敗，區(qū)域中心也應(yīng)保障投資人擁有追索權(quán)。

對(duì)投資者的一些其他建議：

雖然地產(chǎn)項(xiàng)目在投資移民項(xiàng)目中是較普遍的，但是非地產(chǎn)類的項(xiàng)目，如基建項(xiàng)目也同樣可以創(chuàng)造大量就業(yè)及保障資金回籠。

做為投資人，要自己做盡職調(diào)查，盡責(zé)深入地了解項(xiàng)目，確保就業(yè)創(chuàng)造的目標(biāo)會(huì)實(shí)現(xiàn)及收回投資資金的可能性會(huì)很高。不要僅僅相信區(qū)域中心的一方之言，要看證據(jù)。有第三方審計(jì)的項(xiàng)目會(huì)更安全，因?yàn)檫@些項(xiàng)目被審計(jì)的不僅僅是財(cái)政狀況，還有EB-5的相關(guān)數(shù)據(jù)。

同時(shí)，要找一個(gè)真正了解投資移民項(xiàng)目運(yùn)作而非僅僅懂移民法的律師。創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)崗位，是為滿足移民的要求而不是商業(yè)方面的需求。投資項(xiàng)目的地點(diǎn)也是移民要求而不是經(jīng)營(yíng)需求。項(xiàng)目的成功與否也是為達(dá)到移民目的，因?yàn)槿绻?xiàng)目不成功，就無法創(chuàng)造就業(yè)和回籠資金，也就因此無法實(shí)現(xiàn)移民目標(biāo)。這些盡職調(diào)查問題都是一名受投資人委托為其服務(wù)的律師應(yīng)該能解答的。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手——經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)成功移民有保障

眾所周知，一個(gè)EB-5項(xiàng)目從成型到較后的完成，好的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)非常重要，即在每個(gè)環(huán)節(jié)上都要有優(yōu)質(zhì)精良的合作方負(fù)責(zé)，一環(huán)扣一環(huán)的促使項(xiàng)目的完善締造。尤其是在整個(gè)移民過程中，移民服務(wù)機(jī)構(gòu)擔(dān)任著移民管家的角色，投資人需要跟移民服務(wù)機(jī)構(gòu)花上幾年的時(shí)間打交道，因此非常有甄選經(jīng)驗(yàn)、靠譜的移民服務(wù)機(jī)構(gòu)非常重要。

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注：本文僅作為疑問解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時(shí)效性和變動(dòng)性較大，如需了解全新移民政策請(qǐng)咨詢?cè)诰€客服或微信電話聯(lián)系我們的專業(yè)顧問。